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夫妻一方的征信不好,可以贷款买房吗?

时间:2020-03-18 13:28 来自: 点击:

 夫妻双方的征信情况只是房贷申请中银行对申请人的主要评估内容之一,所以对全款买房的人并不会造成影响。鉴于通过房贷购房需要以房产作为抵押物,在一定程度上已经降低了银行的风险,所以在针对申请人或其夫妻双方的征信要求上会有一定的弹性,可以容许特定界限内的征信不良,所以要问征信不好是否会影响购房,要看征信到底坏到什么程度,如果没有越过红线是存在顺利申请房贷的可能的。

一、银行对房贷审批有基本征信要求,申请人夫妻的征信情况应该尽量与银行要求匹配。

对于房贷审批来说,银行并非要求申请人或其夫妻双方的征信毫无瑕疵,而是划定了一些基本的红线,只要在这些红线内,即使征信存在问题也有机会通过银行的审批。

1、信用记录。

信用记录是征信最重要的内容之一,信用记录是过去所有已清或未清的贷款、信用卡负债等在过往的还款记录列表,在过往两年内(新征信版本是过去5年内)是否有还款出现过逾期以及逾期的严重程度等都会一目了然。因为房贷也是分期还款,银行有资金的回收计划和拖欠风险的担忧,所以会对曾出现过不能按期归还的记录比较敏感,那银行可以接受怎样的不良记录呢?

这里有一些大部分银行都比较认可的标准,包括银行审核的时间段内还款记录不能出现“连三累六”,以及最好在报告核定时间段内没有“3”的出现。

所谓的“连三”,如果申请银行评估的时间段是最近2年,那指的就是在最近两年不能连续地出现三次逾期,即连续三个月相邻的逾期;“累六”指的是评估时间段的这2年中出现隔断但累计总数达到六次的逾期。出现上面这些情况比较容易被大部分银行拒掉。

而最好不要出现一个“3”,指的是什么呢?还款月份的逾期记录数字可以反映连续逾期的时间,用于解读逾期的严重程度。其中“1”代表逾期不超过30天,“2”代表逾期在30天到60天之间,“3”代表超过60天,但在90天以内。出现“3”就代表已经连续超过2个月没还款或没按要求足额还款了,即使在出现“3”后的下一个月足额还了,对于很多银行来说,其人工审核人员也难免会主观上给客户减分,从而影响审批。

以上也只是普遍认可的参考标准,但具体的松紧程度会因银行不同而不同,毕竟不同的银行有不同的更细化的房贷要求,同时在综合申请人征信上其他项目来评估时,审批人员也会有主观的判断,所以只能做大概的参考,具体情况还是需要与经办人员沟通的。

2、负债情况。

这里的负债情况是指现在的负债多少和负债的类型,包括所有体现在征信报告上的各种正在分期偿还的贷款和信用卡欠款,负债越多,基本代表了每月的固定支出就会越多,留给房贷月供支出的空间就越少,所以银行也比较关注申请人的的负债水平,以评估其叠加房贷后的承压能力。这里有“负债率”和“所有负债支出占收入比例”这两个指标作为参考。

“负债率”是因银行而异的,比如不少银行要求信用卡的负债率在70%-80%之间,那些100%地掏空了信用卡的申请人就比较危险了,除非是额度比较小的买菜卡,否则可能需要先进行负债完善再申请。另外“所有负债支出占收入的比例”这个因素也是比较重要的,比如某大行就要求这个比例不超过55%,这个数值是包括了未来房贷的月供支出在内的所有负债月支出。这个数值不同的银行会有微少的出入。

另外,征信报告上出现网贷类型的负债,也是银行比较敏感的内容,即使这类负债数目不大,也有可能被银行拒贷。以上是征信中负债情况的影响。

3、查询记录。

征信报告上会显示最近两年查询征信报告的次数和原因,银行同样会关注这个看似无关的项目,如果其中因贷款审批或贷后管理而查询的次数过多,在审批人员看来这种现象反映了申请人申请贷款的频繁程度或者金融机构贷后管理对其关注的程度,很容易会被归还缺钱或具有潜在风险的一类客户而影响信用评分。

至于次数的问题,各家银行有自己的标准,除了次数以外,还会综合查询的理由做评估。比如有的银行规定最近一个月以申请贷款或信用卡为由查询的次数不能超过3次,对最近半年有六次以上因上面说到的原因查询的也会造成影响,审批人员会结合客户的情况对查询进行逐条评估,最终影响需要看所在银行的标准。

从上面的内容可以得知,征信不好所包含的内容比较宽泛,银行也不会要求客户的征信情况必须毫无瑕疵,即使有不好的情况,只要在其要求的范围内,也是可以通过申请的,只是有可能会影响房贷的利率或者额度,出现利率比正常水平还要上浮的情况或者降一些额度等情况。

二、征信不良时想购房应该注意什么?

每一家银行都有自己细化的房贷政策,同时对于征信有瑕疵的申请人,离不开人工审核,有人工审核就离不开主观的评估,在大原则下,具体的尺度有审核人员的主观把握因素,所以最终还是需要沟通和尝试,只要征信不太烂的条件下,计划购买新房的人可以咨询售楼部驻点的银行人员,买二手房的人应该可以直接与按揭员沟通,看看所申请的银行是否需要自己打印征信报告出来提交分析,如果他们够专业的话,是可以给出有效建议

同时,要明白购房过程中出现的购房合同和房贷合同在法律上是相互独立的,其中一份合同的终止并不会自然地解除另一份合同,所以万一自己不注意看条款签了购房合同,同时又被银行拒贷,在无法付全款的情况下那就有可能要承担购房合同的违约责任,所以要清楚购房合同中有没有保护自己的条款,如果没有,最好把被银行拒贷作为无须负责任就能解除购房合同的条件加入合同的条款中,以防止因贷款不成而无法顺利退房,造成不必要的损失。

三、夫妻一方征信不好,买房很麻烦

2018年我创业失败,破罐子破摔,当时投资了几款金融理财产品,想走快钱翻身,结果头破血流,把钱全部亏了不说,没了收入,信用卡也逾期了,因为之前公司经营的很好,信用卡额度比较大,一时半会真的没法周转,倒卡,套现这些都用了,仍然没法还上钱,只能逾期与银行协商还款。

所以2018年我逾期次数多,金额大,上了征信不良记录。

2019年年底,我生意做回来了,有了一定的本金,就想着去买房子,做长远的投资,之前名下有一套房产,老婆名下没有,就用老婆的名义去买房子。后来银行放贷的时候,遇到了阻碍,银行拒绝放贷给我老婆,原因就是我有了征信不良记录。老婆的信用记录一切正常,我的信用记录却出现了问题,这样银行就不给我们放贷。

后来没办法,只好去办离婚

因为当时看中的房子性价比非常高,只能用非常手段把房子买回来,离婚后,老婆去付首付,银行给放了贷款,因为老婆也有自己的工作,贷款总算放下来了,没过多久我们复婚,这件事才算解决。

在这里劝告各位朋友,无论如何,除非走投无路,不然请务必珍惜自己的征信,能不逾期千万不要逾期,如果没办法逾期了,也一定要跟银行协商,用最和平的方式解决,如果出现降额,呆账这样的记录,那你的征信就很难回来了,以后再想跟银行合作就很难了,不仅影响自己,就连你的老婆也共享你的征信记录,夫妻本一体,夫妻一方的征信不好,或者是黑户,是会给买房贷款造成很大的影响的。

四、小结。

综上所述,如果夫妻一方有征信不良的情况,需要确定征信不好到什么样的程度,银行并非要求房贷客户的征信完美无瑕才会通过审批,而在大原则下,不同的银行又会有细化的房贷政策,需要进一步沟通才有可能会明确,同时为了避免因被银行拒贷而导致在购房合同上违约,最好能在合同上约定保护自己的条款以避免损失。

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