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以分期的名义租房,一直处于监管空白地带的“租金贷”浮出水面

时间:2018-08-30 11:46 点击:

继大城市房租上涨引发关注后,一直处于监管空白地带的“租金贷”浮出水面。

“没有说不能做(租金贷),但非常容易产生违法行为。”深圳市互联网金融协会秘书长曾光对21世纪经济报道记者说。就在8月27日,深圳互联网金融协会甚至直接呼吁:“互联网金融平台严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商,开展类似‘租金贷’业务合作。”

在这份《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》(下称《提示》)中,深圳互联网金融协会指出,“租金贷”模式看似方便,但租户在不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险。“押一付一”看起来很美好,但实际操作中,服务商却在租客不知情或者未对租客进行充分地风险提示的情况下,为租客办理了“租金贷”,具有较强的蛊惑性、欺诈性。

从法律角度及现行规定看,租金贷尚处于监管空白。针对当前市场主流租金贷产品,21世纪经济报道记者与中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼探讨。他认为,“从现行规定上似乎没有问题,可以理解为受托支付,比如房贷发放到开发商账户。但现行规定‘租金贷’的管理是一个空白。存在一些漏洞。监管部门对商业银行、消费金融公司的个人贷款有很多规定,在用途、受托支付等方面比较严格,对个人住房贷款和首付比例有要求,但对信托公司发放个人贷款的要求并不明确。”

董希淼认为,当务之急是加强对住房租赁企业的管理,比如对“租金贷”带来资金沉淀进行托管,减少资金被挪用的可能。同时,还要针对住房租赁贷款出台细则,减少监管套利,降低金融风险。如托管或者集中存管。

21世纪经济报道记者调查,目前包括自如、蛋壳、相寓等长租公寓均推出了“租金贷”产品。由于租金贷隐藏的利益链条尚处监管空白,杭州鼎家长租公寓发生了爆仓。

据21世纪经济报道记者调查并综合相关媒体报道,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。租客在不知情情况下通过网贷平台获得租房贷款,但因鼎家资金链断裂,房东未能及时收到来自鼎家的租金。这是租金贷产生风险的典型案例。

地方政府也注意到了“租金贷”风险。截至目前,北京、西安均在严查“租金贷”违法违规问题。那么,租金贷的风险性究竟在哪里?长租公寓机构缘何热衷于“租金贷”?

以分期的名义

“事情曝光后,我才发现,网贷平台直接转了一年的房租给鼎家,但我的房东只收到两个季度房租。因此,我交了一年房租只能住六个月。”爆仓的杭州鼎家长租公寓租客卢伟(化名)说。

应届毕业生卢伟非常焦虑。8月20日,鼎家发出通知,“公司因经营不善导致资金链断裂,已停止运营,并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方,近日与相关业主和租户联系承接事宜。”鼎家的破产令卢伟陷入了窘状。“实际上,我们签署了两份合同,一份是我们与鼎家的租房合同,合同中并未写明房租支付方式;另一份是与网贷平台签署,当时并未细看,工作人员指引直接签字。租房时,我直接在鼎家办理了一张信用卡,用信用卡额度支付了一年房租约57000元(包括2000元利息)。”

卢伟只是受损的4000租户的一员。鼎家破产之后,租客不仅拿不到已通过网贷平台先行支付的租金,并且依然要每月按时向网贷平台还钱,而房东也未收到鼎家公司应给的后续租金,一些房东已经准备收房。

杭州鼎家租金贷案例并非个案。21世纪经济报道记者调查发现,目前不少长租公寓机构均有租金贷产品。以自如为例,21世纪经济报道记者以租客身份调查,自如管家极力向记者推荐“自如客专享分期”产品,这就是俗称的“租金贷”。根据自如管家介绍,租金贷是租客向中国对外经济贸易信托有限公司贷款所做的“自如分期”。如果租客选择“自如分期”,还可以享受服务费打折优惠。

“让我们通过数据对比来看看分期的优势。如果您选择自如分期,您的月租金是5930元,年服务费为4981.2元,首付款为12275.1元,非首付款为6742.94元;如果您选择季付(押一付三,无金融机构介入),您的月租金5930元,年服务费7116元,首付款30836元,非首次付款为17790元。这样看来,分期是不是为您减轻了很多的租住压力呢?”这位管家通过一张计算好的截图向记者展示“自如分期”的优势。

除了自如,蛋壳、相寓等均有推出租金贷服务。21世纪经济报道记者观察,与其他类贷款不同的是,租金贷对贷款人资质要求并不高,通常贷款人只需要通过金融平台的信用评分即可。

自如和蛋壳相关人士也向21世纪经济报道记者确认了租金贷的存在。自如相关人士表示,“自如公开透明提供多种支付方式供租客自主选择。其中自如分期是基于租住场景的合法消费分期产品,APP签约明确提示是贷款行为,旨在减轻租客一次性大额支付压力;自如分期实际年化利率为12%,其他信用卡分期等产品一般在15%年化利率,还有服务费打折等政策。”

深喉爆料

表面上看,租客、长租公寓机构与网贷平台形成租金贷产品,从流程上看并无问题,但21世纪经济报道记者向多位长租公寓运营商及银行业内人士探讨了其模式。业内人士普遍认为,这其中存在明显的监管空白地带,即资金池的监管。

对此,深圳市互金协会的《提示》说得更为清楚。租金贷的风险在于长租公寓服务商对房屋租赁合同条款进行设计,在未对租客进行充分地风险提示的前提下,诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同,将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留,涉嫌非法侵占他人财物,造成租客、房东合法利益的重大损失。该业务模式以支持国家鼓励发展长租公寓的名义,实际具有非法侵占他人财物的特征,形成了资金池和期限错配,杠杆高、风险大。

对于风险问题,21世纪经济报道记者以租客身份向自如等多个平台询问。“并无风险。”自如管家给出的理由是,“有自如背书。”

那么,长租公寓机构为何要推出租金贷产品呢?一位从事长租公寓的运营者何刚(化名)告诉21世纪经济报道记者,“这类租金贷借款人是租客,通过这种方式套取租客信用,一次性收回一笔钱,而后再将这笔钱用于抢占房源。”有业内人士将此方法称之为“金融魔术”,而何刚将这称之为“毒品”。原因是“为了抢房,高价房不得不收,不收现金流会断,这样其实是个恶性循环,死结。”

何刚的说法也得到了其他长租公寓运营者的确认。

那么问题又回到原点,长租公寓机构为什么要抢占房源?原因是目前长租公寓机构普遍没有找到清晰的盈利模式。而规模竞争似乎是长租公寓机构找到的唯一“解药”。

何刚曾运营两家长租公寓机构,但均以失败告终。以他的失败经验,“长租公寓从本质上来说,并没有解决任何市场需求问题。只是通过资本占有资源,从而获得部分的溢价,可这种溢价往往又不能支撑它的运营成本,如果再增加一个租金贷,并没有解决这个行业本身的一些盈利模式的问题。”

“如果长租公寓无法找到合理的商业模型,那么其盈利的方式只有两种可能:一种是通过资本力量,控制房源,从而获取溢价;第二种可能就是所谓的黑中介,在合同里设置一些灰色地带,吃押金赚水电费,还有一些强制赶走租客的情况。”何刚进一步分析称,由于可以形成资金池,这其中租金贷就是机构更乐于推动的事情。

为什么长租公寓运营难呢?这其中有一个关键数字是空置率。“比如空置率达到10%,是很恐怖的。这笔账其实很好算,如果100万间房,空置10%就10万间,如果纯粹从租差来算,您的租金至少得溢价10%,才可能将空置率打平,而当下行业竞争这么激烈,运营成本是很大的成本。”何刚称。

就21世纪经济报道记者与长租公寓运营者多次探讨情况看,盈利模式不清晰的确是行业普遍难题。在资本推动之下,拿到更低成本的资金,从而进行规模赛跑,最终形成盈利是目前行业人士普遍给出的答案。

隐匿的风险:资金池

租金贷的真正风险在于缺乏监管的“资金池”。“你来赚钱,房东与租客凭什么承担风险?”有业内人士直白表示。

在深圳互联网金融协会的《提示》中指出,“租金贷”模式看似方便,但租户在不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险。“押一付一”看起来很美好,但在实际操作中,服务商却在租客不知情或者未对租客进行充分地风险提示的情况下为租客办理了“租金贷”服务,具有较强的蛊惑性、欺诈性。此外,少数服务商及其高管涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。租客和房东存在损失资金的风险,容易产生租赁合同纠纷。

“核心的就是利用客户的信用做背书,利用贷款机构把资金套出来,如果利用这笔资金企业搞装修还可以,但是一旦拿去干别的呢?一旦现金流断了,首先客户的信用受到影响。用客户的信用背书,给自己拿贷款,这个事本身是错的。如果现金流断了,房东拿不到房租,租客流落街头,就是社会稳定问题了。”中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为,目前行业内利用租金贷打擦边球可以占到六七成,违规可能达到百分之二三十。

58安居客房产研究院首席分析师张波也认为,“一半是天使、一半是恶魔”,租房贷的两面性表现非常明显,一方面租房贷作为金融产品可以很好的帮助租户,按月分期付租金相比于一次性“付三押一”等付租方式来说无疑减轻首次付款压力;对于长租公寓的运营方来说可以在一定程度上补充流动资金。同时租房贷的风险也不容忽视,一旦运营方资金链出现问题,租赁企业无法按期向房东付款,承租人的权益就会受到影响,甚至被恶意驱赶。更值得关注的风险是,中介或运营方如将上述资金挪作他用,将可能导致未来风险敞口不断扩大,隐患极大。

曾光认为,租金贷真正可行必须要签三方协议,即租客、房东、贷款机构。现在的问题是贷款机构把钱给中介机构,也就是长租公寓的运营方,中介机构没有把钱给到房东,应该是给房东的,中介只给一小部分或没有给房东,把剩下的大部分拿去做一些高风险的,比如扩张业务的事情,这样就是一个基金池,形成一个杠杆,这样的话风险是很高的。真正规范的话只能签三方协议,这笔钱直接给房东,中介方可以收取一定服务费,但是中介方不可挪用这笔钱。

针对监管问题,蛋壳方面给21世纪经济报道记者的回复是,蛋壳公寓的“分期月付”,是一个严格的金融产品,既有金融机构对蛋壳公寓的风控准入及日常管理,又有对租客的信用风控(还款意愿、还款能力)。机构化运作的长租公寓企业与金融机构合作的金融产品是符合要求,流程标准,风险可控的。

以现行政策规定看,董希淼建议,金融机构要审慎选择合作对象,并对申请租房贷款申请人资质、还款能力与意愿进行必要审查。

仿效商品住宅资金监管方式,张波的看法是,必须对资金池进行严格监管,并设定“专款专用”账户,以避免因发行方挪用而使得投资者利益受损。运营方在取得资金后必须将全部款项直接放入监管账户,用于向房东支付的款项禁止挪作他用,一旦出现资金的使用出现违规会触发相应的预警机制,从而形成政府监管、银行配合、专户存储、专款专用的监管模式。

有业内人士也对长租公寓机构租金贷模式提出质疑。易居研究院研究总监严跃进就认为,“从模式看,租金贷背后是信用的问题。换而言之,长租公寓凭借其经营的信用来获取贷款,这没有问题。但是现在用别人的信用来获取贷款,那么就相当于套取别人信用来为自己业务开展扩张资金。”

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